در تألیف کتاب سرگذشت یک خیابان سعی بر آن بوده است خیابانی که امروزه در دو بخش به نام‌های خیابان سی تیر و خیابان میرزا کوچک‌خان نامیده می‌شود به عنوان یک خیابان فعال و زنده معرفی شود. تلاش شده است تغییرات این خیابان ۱۵۰ ساله از زمان شکل‌گیری تا به امروز از لحاظ تاریخی، فرهنگی و ارزش معماری با توجه به اهمیت، عملکرد و هویت آن مورد بررسی و مطالعه قرارگیرد.

محدوده خیابان امروزی سی ‌تیر از زمان پیدایش آن به صورت بخشی از محله دولت در دوره سلطنت ناصرالدین شاه قاجار تا کنون همواره محلِ سکونت، پرستش و کسب‌وکار شماری از پیروان ادیان مختلف همچون زرتشتی، کلیمی، مسیحی و مسلمان بوده است. پیروان ادیان بی‌آنکه مانعی قابل‌ملاحظه برای اقامت و فعالیت مذهبی در این محله داشته باشند سال‌ها شاهد تجربه زندگی اجتماعی مسالمت‌آمیز مشترک بوده‌اند. این امر خود شاهدی است بر اهمیت آزادی افکار و مذاهب در تهران پایتخت ایران.در طول این خیابان، نیایشگاه‌هایی مربوط به چهار دین آسمانی وجود دارد. طول خیابان در حدود ۱٬۲۸۰ متر است که در ۳۵۰ متر آن یک آتشکده، یک کنیسه، سه کلیسا و یک مسجد قرار دارد و اگر کل خیابان را در نظر بگیریم، دو مسجد دیگر به تعداد آنها اضافه می‌شود.

یکی از پرسش‌های مهمی که باعث نوشتن این کتاب شد حول همین موضوع است و اینکه «چرا بعد از توسعه شهر تهران در دوره ناصری اغلب غیرمسلمانان و پیروان ادیان الهی در گرداگرد این خیابان تجمع کردند و چرا شماری از اولین نیایشگاه‌هایشان خارج از حصار قدیم شهر در محدوده این خیابان ساخته شد؟»

بـرای پاسـخ به این سـؤال با تهـران‌پژوهـان، متخـصصان ادیان، بـزرگان مطلـع هر دیـن، جامعـه‌شناسان، تاریـخ‌دانان و دیگـر متخصـصان در حـوزه‌های مرتبط مشـورت شده است تا به پاسخی جامع و کامل در این ارتباط برسیم. هرچند رسیدن به پاسخ کارساده‌ای نبود زیرا که شاید برای اولین بار این سؤال به‌صورت علمی برای این خیابان و نحوه شکل‌گیری آن مطرح شده بود و صاحب‌نظران بر سر پاسخ‌ آن اتفاق‌نظر نداشتند و نظرات مختلفی مطرح می‌شد که هریک به نحوی درست بود ولی دلیل کافی برای پاسخ پرسش ما نبود. برای پیدا کردن جواب این سؤال محله‌های سکونت پیروان مذاهب در محدوده قدیم شهر و ترتیب نقل‌مکانشان به این محدوده را دنبال کردیم تا به پاسخ سؤال برسیم. در نهایت، به این نتیجه رسیدیم که پاسخی صریح برای این پرسش در این کتاب مطرح نشود بلکه این امکان فراهم شود که با کنار هم چیدن تمام مدارک، شواهد و مستندات خواننده خود به جواب مسئله برسد.

با این کار سه هدف دنبال شده است: اول آنکه، خواننده تشویق به خواندن کل کتاب شود و نه صرفاً بخش‌هایی انتخابی از آن. دوم، به خواننده ارزش و بهایی داده شده است تا خود بتواند در تاریخ این خیابان زندگی کند و به پاسخ سؤال و سؤالات خود برسد. سوم، جلوگیری از نتیجه‌گیری و قضاوت قطعی چون ممکن است این پاسخ در حد فرضیه باشد و بعداً پژوهشگران دیگری این فرضیه را رد کرده و فرضیه دیگری را مطرح کنند.در ادامه کتاب، ویژگی مهم دیگری از خیابان بیان می‌شود و آن این است که امروزه خیابان و محله سی‌تیر، برخلاف بسیاری از محله‌های قدیمی مرکز شهر تهران، نه تنها فرسوده و فراموش شده نیست بلکه همچنان رونق و پویایی دارد و چه بسا، رونق آن به تدریج بیشتر هم می‌شود. ویژگی‌هایی چون عرض کم خیابان و یکدستی جداره‌های دو طرف آن، پراکندگی مراکز مذهبی در هر دو سمت خیابان، از جنوب تا شمال، وجود مدارس متعدد، شکل‌گیری هم‌زمان بافت دو طرف خیابان و همگن بودن آن (از تقاطع با خیابان سرهنگ سخایی تا شمال آن) از نظر اجتماعی و اقتصادی مؤلفه‌هایی هستند که اهمیت این خیابان را به مثابه یک محله قدیمی در تهران بیشتر آشکار می‌کنند.راسته خیابان با وجود مغازه‌های متعدد، برخلاف خیابان‌های مجاور، تغییر کاربری مشهودی نداده و به بورس فروش لوازم خاص یا حرفه‌ای مشخص تبدیل نشده است. مغازه‌ها (جز تعدادی اندک) با همان ترکیب، کاربری‌های سابق خود را حفظ کرده و به‌صورت خرده‌فروشی‌هایی که مایحتاج یک محله را تأمین می‌کنند، همچنان باقی مانده‌اند. شاید، یکی از دلایل آن وجود درشت‌دانه‌هایی چون میدان مشق، قزاقخانه، بیمارستان سینا و اراضی کلیسای انجیلی در ابتدای خیابان باشد.

حتی، زمانی که اراضی میدان مشق در اواسط دوره پهلوی اول تقسیم و تفکیک شد به کاربری‌های دولتی و عمومی اختصاص یافت که خود عاملی بود برای جلوگیری از ورود کاربری‌های تجاری توسعه‌یافته از بازار و ایجاد مغازه‌ها در ابتدای خیابان. دلیل دیگر مسدود بودن خیابان توسط باغی بزرگ و مهم (باغ سفارت روسیه کنونی) است. بنابراین، خیابان هیچ‌گاه نتوانست به مانند خیابان‌های لاله‌زار، فردوسی و حافظ به‌عنوان یک شریان اصلی شهری عمل کند و در طرح‌های توسعه و خدمات شهری، هم اغلب در درجه دوم اهمیت قرارگرفته است. بنابر همین ویژگی‌ها، در گذر زمان مؤلفه‌های محلی خود را حفظ کرده است، گرچه این خیابان ویژگی‌هایی دارد که کمتر خیابانی در ایران دارای آنهاست.کتاب در سه فصل اصلی تدوین شده است:

ـ فصل اول: سیر شکل‌گیری خیابان

در این فصل، با توجه به چهار دوره تاریخی سیاسی قاجاریه، پهلوی اول، پهلوی دوم و جمهوری اسلامی روند تغییرات خیابان و ترتیب ساخت بناهای اطراف آن محدوده به ترتیب تاریخی تنظیم شده است. بدین ترتیب، روند تحول، تکامل و تغییرات خیابان از ابتدای شکل‌گیری تا به امروز به مخاطب ارائه شده است. بخش قاجاریه خود به دو قسمت تقسیم می‌شود.

بخش اول، زمانی که این محدوده به‌صورت اراضی بایر در خارج از حصار شهر قرار داشت و بخش دوم، دوره‌ای است که با توسعه شهر تهران در زمان ناصرالدین شاه این محدوده درون محدوده شهری قرارگرفت و خیابان کنونی سی‌تیر پدید آمد.

در اصل، بناهای کناره خیابان هستند که به آن شکل می‌دهند. بدین جهت، از طریق ترتیب زمان خرید و تملک زمین‌ها، چگونگی آبادی و ساخت بنا بر روی آنها، به نحوه شکل‌گیری خیابان پرداخته شده و با شرح رویدادها و اتفاقات مهمی که در برخی از بناهای اطراف این خیابان روی داده، که بعضاً به خیابان هم کشیده شده، این سیر تکمیل شده است.

ـ فصل دوم: ادیان خیابان (نیایشگاه‌ها و اماکن مرتبط)

در این فصل، به تشریـح تاریخی مختـصر از مهاجرت محـدود پیروان ادیان آسمانی به تهـران و سپـس، به این منطقه پرداختـه شده است. پس از آن، بناهای مرتبـط با آنها، که در این محـدوه قراردارند، به‌طور جداگانه بررسی شده‌اند. بناها در دو بخش تاریخی و معماری توصیف شده‌اند.

این فصل به چهار بخش اصلی: زرتشتیان، کلیمیان، مسیحیان و مسلمانان تقسیم شده است.

در ادامه، بخش مسیحیان به طور جداگانه توضیح داده می‌شود.

ـ فصل سوم

در این فـصل، که خـود به چهار بخـش متـفاوت تقسیم می‌شود، بناهای مهم جداره و بدنه خیابان، کـه به نوعـی در هـویت بخـشیدن بـه آن تأثـیر داشته‌اند، به‌طور جداگانه بررسـی شده‌اند. در این بخش، نیز هر بنا در دو قسمت تاریخی و معماری مورد بررسی قرار گرفته است. نحوه گزینش بناها برای تشریح در این قسمت به این ترتیب است:
بخش اول: بناهایـی که از لحـاظ فرهنگـی و گردشگـری خـیابان حائـز اهمیـت هستـند و کاربـری مـوزه‌ای دارند بررسـی می‌شونـد. بنـیاد فارابـی به علـت آنکـه در محوطـه موزه آبگینـه قـرار دارد و از ابتـدا، مالک و سرگذشتی مشترک داشته‌اند در این بخش قرار می‌گیرد.

بخش دوم: بناهای مرتبط با کشورهای خارجـی، که در جـداره خـیابان قرارگرفته‌اند، مـورد بررسی قرار می‌گیرند. در این بخش، به علت آنکـه سفـارت انگلیس در بدنـه خـیابان فـردوسی قرار گرفتـه به بررسـی آن پرداخته نشده است.

بخش سوم: به دیگـر بناهای عمومی مهـم جداره، خیابان در این بخـش پرداخته شده است. اکثر بناهای جداره در تقسیم‌بندی در بخش‌های مخصوص به خود جای گرفته‌اند. چند بنای باقی مانده که در ارتباط مستقیم با خیابان هستند و در تقسیم بندی‌های دیگر جای ندارند، در اینجا بررسی شده‌اند.

بخش چهارم: خانـه‌های مهـم. در این محلـه ـ خیابـان و در گـذر زمان اشخـاص سـرشناس پرشماری زندگی کرده‌اند که فهرستی از اسامی آنها تهیه شده است. در این قسمت، تنها به توضیح چند بنای شاخص پرداخته‌ شده که مالکانی مشهور داشته و امروزه، همچنان پابرجاست و کاربری عمومی پیدا کرده‌اند.

بخش ارمنیان کتاب

بخش سوم از فصل دوم کتاب، به مسیحیان محدوده اختصاص داده شده است. از دوران قدیم، سه گروه از مسیحیان ـ شامل مسیحیان ارمنی(گریگوری)، پروتستان انجیلی و پروتستان اَدوِنتیست ـ در این محدوده زندگی کرده و به نیایش، تحصیل و کسب و کار ‌پرداخته‌اند که هرکدام به طور جداگانه مورد بررسی قرار گرفته‌اند.

با توجه به اسناد مکتوب، ارمنیان جز اولین گروه‌هایی بودند که به این محدوده نقل مکان کرده اند. در اواخر دهه ۱۸۸۰م (۱۲۶۹ ـ ۱۲۸۰ق)، مهاجرت ارمنیان به این محله سرعت بیشتری یافت. با افزایش جمعیت ارمنیان در محدوده محله نوبنیاد دولت، پیش از هر چیز ضرورت احداث کلیسا و مدرسه‌ای ویژه ارمنیان احساس شد. بنابراین، با جمع کردن اعانه و کمک‌های داوطبانه از ارمنیان، زمینی در قسمت شمالی خیابان و غرب سفارت انگلیس (محل کنونی کلیسای حضرت مریم) خریداری شد و مدرسه‌ای به نام هایکازیان در آن ساختند.

بعد از آن، به ترتیب اماکن دیگری مخصوص ارمنیان در این محدوده ساخته شد و جمعیت آنها روزبه‌روز افزایش یافت. جمعیت ارمنیان محدوده بعد از توسعه شهر تهران در دوران پهلوی، پیروزی انقلاب اسلامی و عواملی دیگر دچارتغییراتی شد. با کاهش جمعیت ارمنیان این محدوده، برخی از اماکن با کاربری جدید شروع به فعالیت کردند. سرگذشت چگونگی استقرار ارمنیان در این محدوده، ساخت ابنیه و رویدادهای مرتبط را می‌توانید در این بخش از کتاب دنبال کنید.